聯(lián)合辦公模式經(jīng)歷過早期“工位共享”階段，開始進(jìn)入創(chuàng)意園式集中辦公階段，然而大部分項(xiàng)目存在空置率高、盈利困難的現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有實(shí)現(xiàn)布局區(qū)域改善及擴(kuò)大規(guī)模才有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利。

“在整個(gè)亞洲地區(qū)乃至全球范圍內(nèi)，辦公樓開發(fā)商們正密切關(guān)注聯(lián)合辦公模式的發(fā)展態(tài)勢。”近日，最新的一份研究報(bào)告中指出，聯(lián)合辦公空間的五大公認(rèn)優(yōu)勢為促進(jìn)協(xié)作、激發(fā)創(chuàng)新、創(chuàng)造靈活性、吸引并留住優(yōu)秀人才和削減成本，“千禧一代”員工對就業(yè)條件的預(yù)期、日益增強(qiáng)的工作自動(dòng)化和其他發(fā)展趨勢，正不斷改變企業(yè)的運(yùn)營和辦公場所要求。

房地產(chǎn)商積極

參與聯(lián)合辦公市場

房天下高級分析師李超稱，最新的趨勢是隨著國家鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展，目前聯(lián)合辦公在政策上得到政府的支持，有部分開發(fā)商集中進(jìn)入市場，開始布局新興租賃格局。

觀察發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)積極參與，實(shí)施的策略包括將整棟或部分辦公樓租賃給聯(lián)合辦公運(yùn)營商運(yùn)營，按照聯(lián)合辦公運(yùn)營商或需要量身定制辦公設(shè)施的企業(yè)租戶的特定需求建造辦公樓，將現(xiàn)有的辦公樓改造成為聯(lián)合辦公空間或買進(jìn)酒店和廠房資產(chǎn)改造成為靈活的辦公空間，另外，零售開發(fā)商通過將上層樓面空間和其他較少使用的空間改造為靈活辦公空間，也力爭分得一杯羹。

聯(lián)合辦公優(yōu)缺點(diǎn)一樣明顯

市場上的聯(lián)合辦公有兩種主要模式：“共享空間”和“共享空間加增值服務(wù)”，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，第一類的本質(zhì)是“二房東”模式；第二類則是服務(wù)整合運(yùn)營，不但提供共享空間，更是在增值服務(wù)上做文章。

廣州市場目前存在三種模式，一是傳統(tǒng)的“拎包入住”，寫字樓被“塊狀分割”后提供免裝修小面積的分割的獨(dú)立辦公區(qū)；二是以產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新谷為代表的孵化器項(xiàng)目入駐，由資金方共同投資的小企業(yè)“扎堆”辦公；三是散租的共享工位，將租金最低化，功能區(qū)全部共享化。這是典型的共享經(jīng)濟(jì)模式。

在業(yè)內(nèi)人士看來，聯(lián)合辦公的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)一樣很明顯。優(yōu)點(diǎn)是成本低，尤其對于創(chuàng)業(yè)者來說可以輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，即使個(gè)別工位成本高，租客可以租最小面積，降低租金成本，其次企業(yè)可以以此注冊公司，而且租賃靈活，短租長租兩相宜。但缺點(diǎn)是管理不夠規(guī)范，人員流動(dòng)性大，尤其是創(chuàng)業(yè)公司的淘汰率很高，另一方面，大部分辦公區(qū)較為偏遠(yuǎn)，只適合小微團(tuán)隊(duì)低成本注冊，不適合長期運(yùn)營辦公。張波則認(rèn)為聯(lián)合辦公的專屬感不強(qiáng)，辦公的私密性也很難得到保障，并非適合所有小群體型創(chuàng)業(yè)者。

有關(guān)研究人士認(rèn)為，聯(lián)合辦公模式的長期影響仍有待觀察，但聯(lián)合辦公不再被視為一種全新的辦公場所策略，也不再僅僅適合于初創(chuàng)企業(yè)。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，目前聯(lián)合辦公行業(yè)仍處于積累用戶階段，整體行業(yè)還將面臨轉(zhuǎn)型升級，未來發(fā)展依然存在諸多的變數(shù)。

大部分項(xiàng)目難盈利

盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)率先搶占聯(lián)合辦公市場，但是大部分項(xiàng)目難以盈利。李超透露，目前所了解到的廣州這類產(chǎn)品中，空置率偏高，只能實(shí)現(xiàn)50%~60%的入住率，而且因?yàn)樽饨鹌?、區(qū)域較遠(yuǎn)、整體配套不夠齊全，也造成了實(shí)際使用中辦公者的一些抱怨。“目前聯(lián)合辦公的收益來源主要為租金和增值服務(wù)，但單靠租金收益并不能讓聯(lián)合辦公企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。”張波稱，打造增值服務(wù)才能幫助聯(lián)合辦公突破盈虧平衡點(diǎn)。

他看來，聯(lián)合辦公本身有著較好的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)：“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨商辦存量過剩、新增物業(yè)消化困難的局面。”他認(rèn)為，聯(lián)合辦公可以在商業(yè)物業(yè)中尋找到更多合適的項(xiàng)目進(jìn)行合作，采用不同特色的嘗試路徑，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦公行業(yè)全新升級轉(zhuǎn)型。

不過觀察到，目前投資方以政府資助的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營為主，房企資本介入還較少，主要還是以自營寫字樓為主，他認(rèn)為只有實(shí)現(xiàn)布局區(qū)域改善以及擴(kuò)大規(guī)模才有可能實(shí)現(xiàn)盈利，而目前隨著私募投資市場遇冷，寫字樓市場以及孵化器都收到了極大的挑戰(zhàn)。

名詞解析：聯(lián)合辦公

聯(lián)合辦公即通過共享辦公空間的模式，有效降低辦公室使用成本，提高辦公室的使用效率。這種共享辦公的模式隨著大批創(chuàng)業(yè)公司興起而火爆一時(shí)。

市場分析

個(gè)人投資者 或有參與空間

張波預(yù)測，聯(lián)合辦公，尤其是“共享空間和增值服務(wù)”的聯(lián)合辦公仍將會(huì)保持快速增長。從地域來看，也逐步會(huì)從一線城市擴(kuò)展到新一線城市：“但純粹‘共享空間’模式則不存在更多想象空間，預(yù)計(jì)會(huì)形成壟斷格局，中小型運(yùn)營機(jī)構(gòu)的生存空間渺茫。”